"房贷利率要不要换，怎么换才最划算？ "房贷利率2022年会降吗房贷利率或进2时代

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"房贷利率要不要换，怎么换才最划算？ "

关于要不要换，谈姐想说的是，肯定要换，必须要换。

央行在去年的通知上，明确规定了，一定要换成lpr。转换方式有2种，1是选择固定利率，那就是维持现有利率，直到贷款结清为止，以后lpr是升是降和你半毛钱关系都没有。

第2种就是，浮动利率。也可以选择隔一段时间调整一次。如果选择隔一段时间调整一次，最短时间是1年。也就是说lpr+基点，至于这个基点多少，是加还是减，都是参照你现有的利率水平。

至于这2种，选择哪个，谈姐的建议是，选择1年重新定价一次。因为目前处于降息周期，从长远看，利率走低也是大趋势。虽然未来央行或许会加息，但不是常态。 从央行此前公告看，今年存量房贷重签合同之后，到明年的“重定价日”才能享受过去一年多的降息。

举个例子：

例子1：

8折房贷的转换。 比如你是2016年买的房子，当时利率8折，你的实际利率是4.9%的8折，也就是3.92%。 3月1日之后，银行请你去重签合同。重签之后第1年，贷款利率不变，仍然是3.92%。这次重签合同的重点，是确定你的“加点”， “加点”一旦确定，就意味着，一直到房贷结束都不变。参考值是12月20日5年期LPR利率，它是4.8%。所以，你的加点是：3.92%-4.80%=-0.88% 也就是说，“加点”是“-88个基点”。

例子2：上浮20%房贷的转换。 A的房贷利率是上浮20%，也就是4.9%的1.2倍，年利率是5.88%。转换方式仍然是保持利率不变，根据12月20日的LPR利率倒推出“加点”：5.88%-4.80%=1.08%。 也就是说，加点是“108个基点”。

那么，假设今年5月17日重签合同，确定每年5月17日重新定价。参照上面2个例子，到了2021年5月17日以后，才能享受截至2021年4月20日那次LPR利率为基准的降息。 比如到2021年4月20日，5年期LPR利率降低为4.50%，那么例子1里“打8折”的房贷利率将从2021年5月17日以后变成“4.50%-0.88%=3.62%”。 例子2里“上浮20%”的房贷利率，则变成：4.50%+1.08%=5.58%。

谈姐这么说，你明白了吗？另外，附图一张，看看目前，大湾区最新利率。

建议转换成浮动利率，一年一调。

LPR新政推出后，房贷利率由LPR利率加点而来，房贷不再和贷款基准利率挂钩。从3月1日起，存量房贷利率开始转换，有两种选法，一是固定利率，二是转换成LPR+加点的浮动利率。

假如你原来的房贷利率是基准利率4.90%打九折，实际利率就是4.41%（4.90×90%）。

如果转固定利率，利率一直4.41%，永远不变。

如果转LPR+加点的浮动利率，先要算出原来的利率（4.41%）与去年12月的LPR（4.80%）的“差值”，即-0.39%，再把每个月公布的LPR，与这个“差值”求和，就是你的新利率。

新利率随着每次公布的LPR变化，但不是每个月都变，是以你选择的重定价日为周期来变。你房贷利率的“差值”为（4.41%-4.80%）=-0.39%。如果以后LPR利率降为4%，你的实际房贷利率为（4%-0.39%）=3.61%。

所以，如果LPR长期下行，你选这个LPR+加点的浮动利率，房贷利率就会越来越低。

基于LPR长期下行的态势，建议大家选择浮动利率。

首先，全球及国内经济承压较大，需要降息***经济。最近，美联储降息50个基点，澳大利亚降息25个基点至0.50%。多国已进入负利率时代，比如丹麦已经推出了固定利率0%的20年期贷款。

其次，从2019年中开始，LPR的锚MLF利率就已经出现明显下调信号，今年2月20号，5年期LPR利率又下调了5个基点。

央行副行长刘国强2月27日在支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会上表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。

同时，LPR浮动利率最短的重定价周期是一年，所以利率最好选一年一变，这样可以最大限度地跟踪LPR下降趋势。

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