旧改大幕在一线城市正式拉开，房地产新的发展模式和逻辑如何北上广深房价变化新年前后，深圳上海等楼市出现异动，死灰复燃，还是回光返照
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旧改大幕在一线城市正式拉开，房地产新的发展模式和逻辑>怎样/h2>
领导是这么说的：“加大力度推进城镇老旧小区改造，其中蕴藏着巨大的内需潜力。”这就是说，原来没有物业费，电梯费，电梯维修费，保养费，停车费等等……现在都要有，各种明目收费接二连三，目不暇接，源源不断，花样翻新。
在房地产持续开发的情况之下，不少城市的房价由于新房的持续开发而形成的较快上涨的局面，新房的价格在于土地的成本，频繁的商品房开发就意味着频繁的土地出让。而频繁的土地出让只会将土地的价格逐渐提升。因此，如果房地产市场获得持续的开发那么带来的危害结果就是房价的持续上涨。想要稳定房价就得适当的稳定地价的上涨，而想要抑制地价的上涨最好的办法，就是减少土地的出让频次，从而降低土地价格上涨的频次。
土地的出让减少，那么就意味着可供出来的地块减少，那也就意味着有很多地块元有计划的拆迁就会发生改变，原本老旧小区的拆迁可以提升老旧小区居民的生活质量与住房品质。因此，在老旧小区停止拆迁之后旧改就在第一时间补位了。
当前，越来越多的城市将棚改改为了旧改，旧改就是通过提升老旧小区的整体面貌改造老旧小区的整体环境，对老旧小区加装电梯、翻修外墙保温等方式来达到让小区居民住房品质有所提升的工程。
可以说旧改最终达到的目的就是减少拆迁稳定地价，提升居民的居住环境。除此之外，旧改还有其他的内在因素。当前旧改的范围大量在老城区当中，老城区当中并不容易实现老旧小区的拆迁改造，并且在老城区当中土地更是寸土寸金。如果将一些土地用作地产项目的开发，那么一定会很大程度上提升周边的房价，所以旧改也是控制老城区中心房价的一项重要措施。
同时，当前不少城市正在寻求外拓发展的机会，也就是城市正在不断地向外拓展增加城市区域。而城区外拓之后的房地产项目也要被及时消化，如果市区内有大量的新的住宅项目开发的话，那么城市周边的新房销售也会大打折扣，今后的发展与人口的提升也会受到限制。
因此，旧改不单单只是为了实现老旧小区居民生活的提升，更重要的是旧改还起到了调节全市总体的房价走势，稳定地价的重要意义。
新年前后，深圳上海等楼市出现异动，死灰复燃，还是回光返照
首先要讲的是没有任何人能准确预测楼市的走势，特别是那些所谓的专家。老百姓要做的是，如果手上有足够的钱，又是刚需，任何时候都可以买，如果手中的钱紧张，就不要盲目入市，赌未来房价上涨。人的心态要平和，一旦有了贪婪，发的心就错了，结果就不会好到那里去。
在中国经济发展向好的大背景下，楼市上杨是正常现象，一线城市不同于一般城市，需求矛盾是主观因素，另外货币宽松，物价上杨，也从人们心里上支称了对楼市的认可，持别是二手房，携首惜售现象表现突出，改善性住房和急需者焦虑心里不再淡定，几种表现共同作用推动了搂市上涨，但会有小复回调，不会失控，总体走势稳中有升。
我不能确定新年前后深圳上海等楼市是否出现异动？所以就很难对这现象进行定性是死灰复燃还是回光返照？
按理按经济规律房价早不应该涨价了，早不该炒房了。
那是在三十年前，当我们发现在一线城市房价从每平米一千多元涨到了三到四千已认为人民望楼兴叹，表示要用政府力量打击炒房不法行为，后三十年内又推出了一千多次调控政策，有些还称史上最严调控政策，但房价和炒房之风却越演越烈。为什么会发生这奇特现象？
主要是某些专家包括所谓香港经验，主张应利用房地产来***经济，可带动一系列产业链，可增加就业等。
确实从三十年前一开始几年房地产是有这些优点，但是世上任何事物发展都有度，超过了度优点就会失去，缺点危害性就会突显而且会越来越严重。
这个度就是当房子过了供与求平衡点，供大于求房子空置率极高，房价己脱离了广大人民真正购买力时，弊远大于利。
由于人有惯性思维，仍认为房地产仍是***经济手段，但面对内循环不能良性循环下去，房地产虹吸破坏实体经济危害性越来越大时，又想放弃用房地产当***经济手段，又不忍心放弃每年卖地收入几十万亿，犹豫不决难真正下决心才形成了当前这时不时出现的千万富翁成刚需万人抢房闹剧，如下定决心谁还敢继续炒房？
为了维持这趋势，不让房价地价下跌，既不表示又不否定，让炒房客意会而时不时脉冲式炒房出现，再加上一线城市旧房拆迁货币分房，让大量货币用炒高城乡结合部房价，从而使市区房价高企。
虽然这样每年仍可使卖地收入创新高，但房地产对实体经济虹吸破坏不会因卖地收入创新高而会改变，只会越来越恶化。恶化到极限会逼使我们一定会放弃利用房地产***经济手段，重回重视实体经济重振农业上来。
目前时不时出现楼市异动，既不是死灰复燃也不是回光返照，而且事物发展还没到极限，只是仍在量变已转变到质变过程，在质变过程中变化的过程必然出现的现象。
一线城市一季度房价呈现明显差别，为何北上广深房价涨速差异如此>明显/h2>
本次疫情，更像是一次城市大比武，比试的项目包括城市基础设施、城市管理（者）眼界、市民素质、基层物业管理的行业平均水位。
疫情之后，看清楚谁在裸泳？
首先，鳞次栉比的高楼大厦真的就是绣花枕头一包草，面对“越是小县城，政府大楼越豪华”和“再小的县城，市中心也是蛮豪华的”两大中国三四五六七八九城市的城建现状，医疗、防疫、学校等软基建，甚至更软的专业人才，才是一个城市抵抗风险的硬实力。
其次，像肾上腺素上升一样攀比的所谓一线、新一线、准一线可以休矣。按照上一段落的指标系来评价，李逵站队秒剩北上广深。当然也包括长三角一些实至名归的“新一线和准一线城市”。
第三，目前而言，一线城市的口碑和房价不是吹出来的，还是有软硬件和实战效果来佐证他们绝非泡沫，购房者用脚投票，购房者也不是个个都那么好骗。
就专门的北上广深而言，本次疫情恰是对“北上广深（还包括杭州等地）房价的一轮支撑”。
为什么这么说？
本次疫情，李鬼集体暴露，但本次疫情，“李逵重新得到尊重和认识”，更关键的是，之前李鬼和李逵分不清楚，因为“市中心一样热闹、高楼大厦一样多、夜景灯光工程一样漂亮”，所以疫情虽然是一场不可抗力的灾难，但危中有机，在2019年底因为成交量阴跌不止可能被拖累的房价特别是北上广深初步呈现出的松动，经过疫情这个“负面清单检验”之后，反而让全国购房者更加看好或者说“只能信任一线城市”。
谢邀。
北京。2017年出台限制人口措施，新增人口指标控制极严厉，控制了需求端，房价也就涨起来不易。
上海。国际金融大都市。一部分有钱人出于资产保值需求，会加大上海房产的投资力度，因而其价格会进一步上涨。
深圳。
2019年8月18号国务院宣布深圳建设成为中国特色社会主义先行示范区。
2019年11月11号的双十一深圳豪宅税减税政策。
2020年3月，深圳新房住宅成交3152套，环比上升279.8%。
原因很简单，因为深圳是一线城市中：
调整时间最长的城市：上一轮最早起势、最早熄火的城市，至今已经三年多不涨；
供求关系最紧张的城市：每年三四十万新增人口，却没有土地可供开发，红本房源数量只有270万套；
政策最宽松的城市：落户门槛最低、楼市金融最灵活。
首先要指出的是，由于疫情影响，今年一季度的数据某种程度上是有些失真的，尤其在二手房方面，网签价格会存在一些滞后。不过即便如此，不可否认一线城市一季度的楼市和房价表现，出现了明显的分野，最具代表性的是北京和深圳。
深圳方面，4月16日公布的70个城数据显示，深圳3月份的二手房以单月环比上涨1.6%的涨幅，位居全国各大城市之首，同比涨幅也达到9.7%。而北京的二手房环比涨幅只有0.2%，同比更是下降0.7%。笔者的朋友，在北京的房子，前阵子也是降价三十万才成交，这和深圳一天一个价的涨幅，形成了鲜明对比。
那么为什么会有如此显著的差异呢？其实套用那句“短期看政策，中期看土地，长期看人口”房价逻辑，就很好理解了。
先说政策。北京和深圳的调控力度都相当严格，比如深圳是限购、限价、限贷、限售和限户型五限政策。不过有两个背景不得不提：第一，深圳在去年底取消了豪宅税，直接***了二手房交易；第二，深圳去年叠加大湾区和四十周年的利好，有着强烈的上涨预期。第三，疫情期间深圳成为避险资金的重要集中地，这给楼市的升温提供了重要的支撑。
再看土地。土地是决定楼市供需关系的重要因素，可供开发的土地少，意味着住宅的供应会相对有限。
如上图所示，在主要城市的城区面积中，深圳比北上广和重庆天津乃至东莞都要低。如果算全域面积，深圳的土地更加少得可怜了，1996.85平方公里相当于什么概念呢？只有杭州的九分之一。正是由于土地资源异常紧张，这一两年来关于深圳和周边城市合并的传说一直甚嚣尘上。这也导致，深圳的住宅供应很容易出现短缺。所以像2019年，深圳的二手房成交面积，只有北京的一半，它正是两地住宅供应情况的一个缩影。
最后看人口。在这点上，北京和深圳几乎可以说是两个相反的典型。北京虽然人口体量两千多万，但为了配合功能疏解，户籍政策相当严格，常住人口几乎没有什么增长。比如2019年末北京市常住人口2153.6万人，比上年末减少0.6万人。
深圳则不同，为了吸引人才，它的落户政策很宽松，正所谓“来了就是深圳人”，本科生落户还可以拿到市一级1.5万元、区一级1.5万元的补贴。因此，近两年深圳的人口增长都是名列前茅。比如2018年是增长49.83万人，排在全国第一。2019年是41.22万人，排在全国第二。
别看深圳的常住人口只有1300万多，但实际管理人口早就突破了两千万。加上源源不断的外来人口涌入，楼市的需求自然会异常旺盛。加上土地紧张、供应有限，以及政策利好的接连砸来，深圳楼市不升温才奇怪了。这些条件是北京所不具备的。
还有一点值得一提，深圳的楼市火爆，有很强的区域特征，大涨的主要在西边的宝安地区，且主要是学区房。这也反映出深圳这座城市的特征，发展快，但是教育资源和土地资源一样紧张。这些综合因素的叠加下，一季度的深圳楼市，才像熊熊火焰一样燃烧了起来。
中国社会科学院财经战略研究院发布报告显示，今年一季度，一线城市房价累计上涨1.47%。其中，深圳房价上涨4.07%，涨速相对较快，北京上涨0.83%，上海上涨1.51%，广州则下跌1.23%。
深圳的房价涨幅如此大，是由多种因素叠加影响的。既有因为去年粤港澳大湾区和深圳社会主义先行示范区的政策利好，以及豪宅税放松的***。也有深圳今年经济特区四十周年，或有大礼包的看好预期。也有疫情期间，全国资金寻找避险去处，而落户最宽松的深圳，作为一线城市，成了资金涌入之地。
而北上广的房价涨幅则是属于正常的波动范围。
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